La trascrizione del preliminare protegge il compratore
La firma di un contratto preliminare origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto.
Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:
- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto)
- potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile promesso in vendita.
Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di annullare le attività illecite che il venditore abbia compiuto e cioè di invalidare la vendita, ma si potrebbe solo chiedergli il risarcimento dei danni (sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile).
Per sterilizzare i rischi appena accennati occorre procedere alla "trascrizione" del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, operazione per la quale è indispensabile l'intervento del notaio. La trascrizione produce infatti un "effetto prenotativo" : in sostanza, essa comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare.
In altre parole, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.
La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto da tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un "privilegio speciale" sul bene immobile. In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita " forzata " del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori.
É tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:
- quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la stipula del preliminare e la stipula del contratto definitivo.
- quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto.
- quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e quindi un soggetto fallibile).
Giorgio Coppini
