Le villette "Padre Marcolini"
La cooperativa "La famiglia" di padre Ottorino Marcolini.
Padre Ottorino Marcolini nasce a Brescia il 09/03/1897. É studente all'Istituto Tartaglia, poi al Politecnico di Milano dove consegue la laurea in ingegneria e all'Università di Padova dove si laureò in matematica.
Partecipò alla prima guerra mondiale e il 2 gennaio 1927 venne ordinato sacerdote. É stato insegnante di matematica e religione per oltre quarant'anni. In seguito si occupò anche dell'Oratorio della Pace. Durante la seconda guerra mondiale fu cappellano in Sicilia e in Russia, dove si distinse per l'intensa opera religiosa e assistenziale fra i soldati e i civili. Nel 1943 fu catturato dai tedeschi e internato per 2 anni in un campo di concentramento.
Rientrato in Italia nella seconda parte del 1943, oltre all'azione di apostolato tra i giovani affrontò con impegno e determinazione i problemi che la popolazione nel dopoguerra doveva affrontare: il lavoro e la casa.
Padre Marcolini creò le scuole per muratori, si interessò di quelle per la riconversione della OM e promosse l'Unione Cattolica Imprenditori e Dirigenti.
Per i giovani e per le classi meno fortunate progettò una casa economica, bifamiliare o a schiera, in piccoli villaggi periferici.
Il 28/11/1953 fondò la cooperativa "La Famiglia" con 13 collaboratori e giovani imprenditori, con lo scopo di costruire case popolari ed economiche a Brescia e provincia, da assegnare in proprietà individuale ai Soci.
Da allora le varie Cooperative La Famiglia, hanno realizzato nel Bresciano e in Italia qualcosa come oltre 25.000 abitazioni.
Si spense il 23/11/1978 in seguito a un trauma in un incidente automobilistico.
Come sono nate le villette "Marcolini".
Prima di iniziare la costruzione del Villaggio Violino, nella periferia Ovest della città di Brescia, padre Marcolini e i suoi collaboratori schizzano disegni, progettano soluzioni innovative tra le quali l'utilizzo per i tamponamenti della pula di riso stabilizzata con cemento. Elaborano programmi di finanziamento, analizzano costi cercando di abbatterli con tipologie di case semplici che abbiano tutto il necessario, ma niente di superfluo. I costi devono restare nei ferrei preventivi stabiliti.
Le case, a seconda della tipologia a schiera o bifamiliare, devono avere il giardino privato e l'orto.
Come banco di prova vengono costruite 8 case/esperimento nella zona di via Chiusure (zona Ovest della città) e in via Violino di Sotto. È la verifica sul campo della semplificazione progettuale e dei relativi costi. Prende così avvio un meccanismo che fornisce case a basso costo e che procura lavoro a molte imprese fra appaltatori, fornitori e artigiani.
Perfezionata una dozzina di progetti, ciascuno di essi è ripetuto centinaia di volte nei più diversi villaggi. La miriade di piccole imprese artigiane che lavorano per le cooperative li eseguono ormai a occhi chiusi. I materiali vengono acquistati in grandi quantità dalla Cooperativa, che ottiene così forti ribassi.
A titolo esemplificativo il costo di un alloggio di una villetta a schiera era di lire 1.250.000, un operaio percepiva un salario medio di lire 30.000.
Nel Comune di Brescia sono concentrate prevalentemente nei vari villaggi, ma si possono trovare in tutto il territorio Comunale. Nella provincia si trovano nella stragrande maggioranza dei paesi.
Villaggio Violino
Villaggio Badia
Villaggio Prealpino
Villaggio Sereno
Villaggio Montini
In questi villaggio troviamo oltre il 60% delle villette Marcolini della città. Il resto delle villette le troviamo nei quartieri:
Chiesanuova, via Ziziola, S.Polo, Buffalora, Caionvico, S.Eufemia, S.Filippo, S.Anna, Abba, Urago Mella, Chiusure, Belvedere, Costalunga, Porta Trento.
Nell'hinterland della città sono state costruite villette Marcolini a Botticino, Rezzato, S.Zeno, Flero, Castel Mella, Roncadelle, Cellatica, Gussago, Collebeato, Concesio S.Andrea e Bovezzo.
In questa cartina trovi le villette e i villaggi realizzati in tutta la provincia di Brescia.
Il Villaggio Sereno a Brescia (clicca per ingrandire)
Quali erano i criteri di costruzione di queste villette?
1) Sicurezza.
2) Rispetto delle norme statiche e igieniche.
3) Rispetto delle esigenze essenziali di una famiglia, vale a dire le case intese come comunità famigliare, villaggi con chiese, oratori, Acli e asili
4) Presenza di aree verdi, quali orti e giardini, come strumento estetico, di educazione al bello e per uso intelligente e proficuo del tempo libero.
5) Posizionamento di prezzo che le rendesse realmente accessibili alle famiglie.
6) Possibilità di ampliamento col crescere della famiglia.
Gli anni passano, gli eventi si sono succeduti, la città e la periferia ormai sono uniti, sono aumentati i servizi. L'hinterland fa parte della città, le distanze si sono accorciate.
Le villette di Padre Marcolini da case degli operai sono diventate una valida alternativa per tutti coloro che non vogliono vivere in condominio, che vogliono un giardino per il loro animale domestico o che cercano un minimo di indipendenza.
Tutto questo senza rinunciare ai servizi, sia di mobilità, sia per la persona. Inoltre si è indipendenti ma non isolati.
Negli anni queste case hanno subito da parte dei proprietari di numerosi ampliamenti, modifiche della struttura, creazione di garage e porticati. Grazie ai vari condoni, oggi sono tutte regolarmente accatastate e conformi alle norme in maniera urbanistica.
Alla fine degli anni 90, sino all'inizio degli anni 2000, c'è stata una corsa all'acquisto di queste abitazioni. Quando una villetta veniva messa sul mercato, in un paio di settimane veniva venduta a prezzi molto alti.
In seguito le compravendite sono sempre state molte, ma si sono allungati i tempi di vendita, massimo 120 giorni e i valori, come tutti gli altri immobili, si sono ridimensionati, pur rimanendo comunque un buon investimento per chi acquistava, ma anche per il venditore.
Com'è la situazione ai giorni nostri?
Quali sono le zone più richieste?
I tempi di vendita e i prezzi?
Siamo al cambio generazionale, sia come abitanti, sia come strutture della casa.
La maggior parte dei proprietari sono ultra settantenni, molti ottuagenari. Solo il 12% delle villette passa ai figli, il rimanente viene posto sul mercato.
A seconda della tipologia il prezzo di realizzo si aggira tra 150.000 e 250.000 euro. Incidono molto anche la zona e la posizione della casa stessa. I tempi sono brevissimi, non si superano i 60 giorni. Naturalmente sono villette da ristrutturare, da adattare ai nostri tempi, soprattutto con un occhio di riguardo all'efficienza energetica.
Il punto focale è proprio il risparmio energetico e fare qualcosa per il nostro caro e amato pianeta.
I clienti acquistano le villette di Padre Marcolini con l'intenzione di renderle case quasi passive, cioè che producano l'energia sufficiente per riscaldarle e poterne usufruire di tutte le comodità. L'obiettivo è avere bollette bassissime, se non addirittura azzerate.
Dove è possibile, alcuni miei clienti hanno abbattuto le case completamente e costruite ex novo, altri hanno mantenuto solo i muri esterni e sono intervenuti su tutta l'impiantistica.
Girando in Brescia città e nell'hinterland verificherete di persona il modello casa Marcolini 2.0. Oggi ne troverete il 15/20%, ma nei prossimi 2/3 anni, arriveremo sicuramente al 40/45%.
Grazie a queste percentuali prevedo che nel prossimo biennio di villette Marcolini da ristrutturare se ne troveranno sempre meno sul mercato (gli eredi degli attuali proprietari non le venderanno ma le ristruttureranno per loro stessi) e naturalmente a prezzi molto più alti.
A questo contribuiranno anche le modifiche alla mobilità che il Comune di Brescia sta effettuando, come il prolungamento della metropolitana, la riattivazioni di stazioni attualmente in disuso, il ripristino di alcune linee ferroviarie e altre azioni che influiranno notevolmente sui servizi sotto casa.
Giorgio Coppini
